小区改造后，管理如何不掉队？
麻园小区内新装的庭院灯没有开，居民摸黑出行（记者 陈旭东 摄）
运河社区提质改造后，环境焕然一新 （记者 陈旭东 摄）
业主提高“买单”意识是关键，政府还需落实扶持政策
湘潭新闻网3月22日讯（湘潭日报社全媒体记者 刘立姣 谷桔）近两年，湘潭市很多老旧小区通过提质改造，基础设施、小区环境、公共配套、社区风貌等都有了全方位提升，市民幸福指数节节攀升。近日，记者走访城区部分提质改造后的老旧小区，了解小区基础设施的运转及物管的情况，发现提质改造后，老旧小区的管理依然面临问题，改造成果的巩固面临考验。
现象：业主不掏钱，部分小区改造后管理乏力
高新区新塘里社区有个麻园小区， 2017年提质改造完工，实现了灯明、路畅，还安装了体育健身器材、监控等设施。然而，才过了几个月，小区路灯就因没人交电费成了摆设。夜幕降临，小区居民只能蹭周边商厦的灯光。
社区主任介绍，麻园小区只有108户，请专业物管公司有难度。除了现存的一名保洁员，小区其实还需要一名安保人员，加上路灯设施的正常运转，大概每户每月需要交40元。提质改造后，本着“谁受益，谁承担”的原则，2017年12月，社区组织召开业主大会，提出了收费的问题。几十个居民代表基本上都不愿意缴费。因此，路灯只能停用。
除了物管服务有偿消费意识没有树立起来，小区居民不愿意交费还有别的原因，比如用电管理不规范，太浪费，小区卫生费不管多大的房子都交一样的钱，居民认为不公平等。
因为难收钱，一些原本有心为小区服务的居民现在也积极性不高，业委会已无法正常开展工作。小区要实现规范化管理，难上加难。
有物管企业接管的老旧小区也同样存在着这样的困境。自2016年政府对老旧小区提质改造后，雨湖区的公安小区、岳塘区的下塘小区等小区的物管工作由潭房集团接管。2017年1月至2月期间，新的物管公司与小区业委会签定了物管服务合同并正式接手，但在后续管理过程中遇到了难题。
小区提质改造后，停车位、路面、管线、排水、房顶等设施修缮一新，物管公司为小区居民提供了保安、保绿、保洁、设施设备维护等服务，小区居民生活品质较以前有了很大的提升，不少居民对现在的居住环境表示满意。但该物管公司彭姓负责人却表示现在他们步履维艰。“小区业主的物业费缴费意识不强，我们粗略统计了一下，物业费的收缴率仅为20%左右。”
这几个小区的物业费收费标准为0.5元/㎡-0.6元/㎡。“在提质改造之前，小区居民每月仅缴纳少量卫生费，对于现在的以面积计费的物业费，有些居民不太愿意接受。”
为此，物管公司多次张贴公告告知居民，并跟街道、社区、业委会、行业主管部门等汇报，但收效甚微。这位负责人无奈地表示，一年以来，物管公司一直处于入不敷出的状态。如果局面还是无法扭转，后期他们只能依法撤管。
岳塘区建设路街道大桥社区的富都花园也是一个提质改造小区。2016年12月，物管公司入驻并接手小区的管理工作，提供了绿化修剪、卫生死角清理、垃圾清运、安保、维修、亮化等服务。大部分业主感觉到，原先脏乱差的现象得到了明显改善。该小区的物业费收缴率有所上升，但目前收缴率也没有超过70%。该物管公司王姓负责人表示，就目前的情况而言，公司也一直处于略微亏损状态。在不缴纳物业费的业主中，有人因对房屋漏水有意见拒缴，有人因相邻门店产生的影响而拒缴。对此，物管除了上门做工作，目前也没有别的更好的办法。
建议：增强付费意识,落实扶持政策
湘潭市花大力气实施老旧小区改造民生实事工程，就是为了提高居民的幸福指数。然而，物管公司提供服务，小区业主却不缴齐物业费，很容易让小区管理陷入恶性循环。如何解决这一难题？以上两家物管公司负责人都谈到，希望相关部门能够加大宣传力度，使居民提高意识，这样才有利于建立起和谐、良性的循环，实现长治久安。
岳塘区物管办主任方文斌介绍，老旧小区“年老多病”、社会底层人员居多，花钱买物管服务的意识不强，存在先天管理弊端。不过，市政府为规范城区住宅小区物管工作，促进精美湘潭建设，2016年制定了《市城区组织开展物业管理覆盖行动实施方案》，对接管老旧小区物管企业有鼓励扶持政策，吸引了不少物管企业的参与。
2016年，湘潭市对岳塘区的23个老旧小区进行了提质改造，当时每个小区都引进了物管公司管理，实现了物管全覆盖。不过，后来，物管引导资金没有完全跟上，加上业主花钱买服务的意识也没有跟上，物业费收不上来，部分物管公司难以为继，小区管理日益艰难。2017年，岳塘区41个老旧小区改造后，引进物管公司的难度加大，三分之一的小区只能靠社区代管、业主自治。
他认为，推动老旧小区物管市场化，还需要政府继续落实老旧小区物管接管扶持政策。随着老旧小区改造的推进，相关物管扶持政策及支持的力度也需要继续跟进。待物管有偿服务的消费理念深入人心之时，老旧小区的物管才可以走上正轨。
针对部分小区在提质改造后业委会不能正常运转，没有物管公司入驻，社区代管收费艰难的情况，他表示，社区要多了解群众需求，多做群众工作。其实，被纳入提质改造的小区都要求成立业主大会和业主委员会，并签下承诺书，改造后，引进物管企业或者自治或者社区代管。现存业委会如果不能正常开展工作，街道办事处和社区居委会应当组织召开业主大会临时会议调整，及时补选。
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